2024년 재건축 초과이익 환수제란? 바뀐 내용 및 계산방법

재건축 초과이익 환수제 규제는 완화되었으나, '실거주 의무' 조건이 여전히 부담으로 작용하고 있습니다. 이번 시간에는 재건축 프로젝트에서 발생하는 초과이익 환수에 대해 집중적으로 살펴보도록 하겠습니다.

 

초과이익_환수제

재건축 환수제란 무엇인가?

'재건축 초과이익 환수제'는 재건축 프로젝트를 통해 일반 주택 가격 상승률을 초과하는 개발 이익이 발생할 경우, 정부가 이익의 일부를 환수하는 시스템입니다. 구체적으로, 재건축을 시작하는 시점과 입주가 완료되는 시점 사이의 부동산 가치 상승분에서 각종 비용을 제외한 순이익이 주변 주택 가격 상승률을 초과하고 개인별로 3,000만 원을 넘을 경우, 그 초과 이익의 최대 50%를 세금으로 납부해야 하는 제도를 의미합니다.

 

제건축 초과이익 환수제에 관한 법률 보러가기

 

 

2024년 재건축  초과이익 환수제체크해야 할 사항

2024년, 재건축 초과이익 환수제가 17년 만에 변화를 맞이했습니다. 이번 개정으로 재건축 사업의 중요한 변곡점을 이루고 있습니다. 구체적으로, 부담금 면제 기준이 8000만 원으로 상향 조정되었고, 부과 구간 역시 5000만 원 증가했습니다.

그럼에도 불구하고, 분양가 상한제 적용 단지에 대한 실거주 의무 조항이 아직 해결되지 않은 상태입니다. 현재 이 문제는 국회에서 논의 중에 있으며, 결과에 따라 청약 당첨자 및 예비 입주민들이 처한 상황에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.

 

 

 

2024년 재건축 1주택 20년 이상 보유 70% 감면 혜택

 

지난해 11월, 국회 국토교통위원회는 재건축 초과이익 환수법에 대한 중요한 결정을 내렸습니다. 이 법안은 주로 부담금 부과 규정의 완화와 1 주택 장기 보유자에 대한 부담금 경감을 포함합니다. 재건축 초과이익 환수제는 개발로 인한 시세 차익 중 순이익의 최대 50%를 부담금으로 부과하는 규제로, 재건축 사업의 큰 장애물로 여겨져 왔습니다.

개정안의 핵심은 부담금 면제 기준을 3000만원에서 8000만 원으로 상향 조정하고, 부과 구간도 2000만원에서 5000만 원으로 증가시키는 것입니다. 더불어, 1주택을 20년 이상 보유한 경우 부담금을 최대 70%까지 감면하는 등의 혜택이 포함됩니다. 이로 인해 전국 재건축 부담금 부과 단지 수가 감소하고, 평균 부담금도 상당히 줄어들 것으로 예상됩니다.

한편, 분양가 상한제 단지의 2~5년 실거주 의무 폐지에 대한 법안은 여야 간 이견으로 인해 진척이 더딥니다. 이 실거주 의무 제도는 분양가 상한제 아파트의 투기 수요를 억제하고 실수요자들에게 혜택을 제공하기 위해 도입되었습니다. 정부와 여당은 부동산 시장 활성화를 위해 이 의무를 폐지하려 하지만, 국회에서는 여야 간 합의가 이루어지지 않고 있는 상황입니다.

 

 

 

재건축 초과이익 환수제 계산방법

 

재건축 초과이익 환수제의 계산 방법은 다음과 같이 정리할 수 있습니다:

1. 기본 계산 공식:

재건축 프로젝트 종료 시점과 시작 시점의 주택 가격 차이에서, 정상적인 주택 가격 상승분을 뺀 금액을 계산합니다. 이 과정에서 발생하는 모든 비용(세금, 이자비용 등)을 합산합니다. 단, 정상 주택 가격 상승분은 계산에서 제외됩니다.

 

2. 재건축 초과이익 환수제 예시

   - 예시 1: 주택 가액이 원래 10억 원이었는데, 15억 원으로 상승한 경우, 5억 원의 총 상승액 중 정상 주택 가격 상승분을 제외한 나머지 금액의 절반을 납부해야 합니다.
   - 예시 2: A 아파트가 2003년에 2억원에 분양되어 2016년에 5억 원에 팔렸다면, 총이익은 3억 원입니다. 이 중 2000만 원이 정상 주택 가격 상승분이라면, 초과 이익은 1억 8000만 원이 됩니다.
   -예시 3: B 아파트가 2005년 6억원에 분양되어 2015년에 7억 5000만 원에 팔렸다면, 총이익은 1억 5000만 원입니다. 여기서 1000만 원이 정상 주택 가격 상승분이라면, 초과 이익은 1억 4000만 원이 되며, 부과율이 15% 일 경우 최종 부담금은 1500만 원이 됩니다.

 

2024.02.06 - [분류 전체보기] - 모아타운 모아주택이란? 가로주택 정비사업과 차이 정확히 알고 신청하기

모아타운 모아주택이란? 가로주택 정비사업과 차이 정확히 알고 신청하기